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Riscos e benefícios de investir em unidades de repasse ainda sob gestão da incorporadora
Há cerca de dois anos, acompanhei de perto o dilema de um investidor que encontrou o que parecia ser uma mina de ouro: uma unidade em um condomínio recém-entregue, ainda com o status de “repasse da incorporadora”. O preço estava abaixo do praticado por outros proprietários no mesmo prédio e a condição de pagamento era facilitada, com uma entrada parcelada diretamente com a construtora. Parecia o cenário ideal para quem buscava entrar no mercado de locação com baixo capital inicial. No entanto, o que ele descobriu ao longo do processo revela as nuances que muitos ignoram antes de assinar a proposta.
O atrativo do fluxo de caixa facilitado
Quando uma incorporadora ainda detém unidades em seu estoque após a entrega das chaves, ela geralmente adota uma postura mais flexível. O principal benefício aqui é o prazo. Diferente de uma compra de particular, onde a necessidade de liquidez imediata costuma ser a regra, a empresa pode aceitar uma entrada diluída ou até mesmo um saldo devedor corrigido apenas pelo INCC ou IG-M, sem a pressão de um financiamento bancário imediato.
Para o investidor que planeja colocar o imóvel para alugar, esse fôlego financeiro pode significar a diferença entre ter um passivo no orçamento ou um ativo que se paga sozinho. O aluguel recebido nos primeiros meses pode, por vezes, cobrir parte das parcelas da própria unidade. Além disso, a unidade é nova, com garantia estrutural vigente e sem o desgaste de uso de inquilinos anteriores, o que reduz drasticamente o investimento inicial em reformas ou reparos emergenciais.
Onde moram as armadilhas ocultas
Apesar da aparência de negócio seguro, o repasse de incorporadora carrega riscos que exigem um olhar clínico. O primeiro ponto de atenção é a composição da taxa de condomínio e do IPTU. Muitas vezes, a incorporadora repassa esses custos ao comprador apenas a partir da assinatura, mas é comum encontrar casos onde a empresa tenta embutir taxas administrativas ou de “gestão de condomínio” que não existem em uma compra de particular.
Outro detalhe que costuma passar batido é a documentação. Embora o imóvel seja novo, o “Habite-se” pode ter sido emitido, mas a individualização da matrícula pode estar travada em algum cartório. Se você pretende revender o imóvel rapidamente ou usar o patrimônio como garantia para outro crédito, essa pendência burocrática pode frustrar seus planos. O investidor que mencionei no início quase perdeu uma oportunidade de crédito bancário porque a incorporadora ainda não havia finalizado o registro da unidade no cartório, travando o processo de financiamento que ele tanto precisava para quitar o saldo.
A estratégia de saída exige paciência
Investir em unidades de repasse exige que você avalie o perfil de ocupação daquele condomínio. Se a incorporadora ainda detém muitas unidades no mesmo prédio, ela se torna sua concorrente direta no mercado de locação. Com um poder de marketing maior e a facilidade de oferecer pacotes de locação, a empresa pode manter o nível de vacância do condomínio mais alto ou forçar uma queda nos preços dos aluguéis para desovar o estoque, o que impacta diretamente a sua rentabilidade mensal.
Para mitigar esses riscos, a postura recomendada é sempre a de um detetive. Antes de fechar o negócio, analise o saldo devedor com cautela, verifique a convenção do condomínio e, principalmente, questione sobre o plano de vendas da incorporadora para as demais unidades. A transparência sobre o que ainda está no estoque é a sua melhor ferramenta de negociação. Se o valor parece atrativo demais, verifique se não há vícios construtivos ou problemas de liquidez na região que estão forçando a empresa a liquidar aquele ativo. O mercado imobiliário recompensa quem enxerga além do preço de tabela e entende que, na compra de um imóvel, a estratégia de saída é tão importante quanto a entrada.